專家樓評：買3層樓為子女爭最佳校網　點樣獲高成數按揭？

過往每年暑假都是搬屋旺季，亦是租樓的旺季，不少家長會倣效「孟母三遷」搬至名校網，希望成為子女升讀心儀學校的助力。近日，本行便接到一個慈父的求助個案，他不惜付辣稅，也要買入兩個單位，目的就是為子女「有得揀」，可有更多名校做選擇。不過到上會時，這位慈父忽略了一點，便是持有多於一個物業，極難批出高成數按揭，到底如何令兩個單位皆做到高成數按揭呢？

經了解後，該個案的難度分極高。客戶夫婦二人，三年內先後購入3個單位，客戶太太先於3年前已持有一個現正自住的物業，由客戶作為按揭擔保人做了60%按揭。近日客戶自己再買入了兩間位於名校網的單位，即客戶夫婦二人共持有3間物業，由於高成數按揭保險計劃要求單位是自主用途，而客戶要有合理解釋為何3個單位皆為自住用途，並能取信於按保公司，按經驗過往成功例子不算太多。

由於客戶是先購入一個樓花盤，他已即時選擇做了50%按揭，再借了20%發展商二按，自制70%按揭，因此樓花盤的按揭問題已經解決。最大難度之處，是客戶在已有兩個按揭在身的情況下，如何再為第3間物業，向按揭保險公司申請80%按揭？

本行協助客戶向按保公司解釋，太太持有的物業以及早前做了50%頭按及二按的單位，皆會讓家人居住，而現擬做80%按保的單位，由於校網最佳，會作自住用途，為子女入讀名校鋪路。最後成功為客戶爭取到批出80%按揭，息率亦為目前最抵的H+1.3%，鎖息上限P-2.5%，同時有現金回贈1.52%再加7千元額外獎賞。

該個案獲批的關鍵是客戶之前購入兩個單位並非選用按揭保險計劃，只有一個單位是做80%按保，所以較易取信於按保公司，相信該單住為自住用途。如果夫婦二人各有一個單位皆做高成數按揭又是否可行呢？按經驗，雖然曾有成功個案，但由於夫婦一般為同居，如要解釋兩個單位皆為自住的功能，是極難獲按保公司接納。建議買入單位前，先找專業人士作評估，就不用在買入後才發現按揭審批受阻。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣