利嘉閣按揭:香港銀行第三季或加息0.25厘

2022年07月28日 11:55
東網電視
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黃詠欣
美國聯儲局宣布再加息0.75厘,聯邦基金利率升至介乎2.25至2.5厘,為今年內第4次加息,已累計加息2.25厘。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,美國加息步伐急,港美息差擴闊,資金外流加快,目前香港銀行體系結餘已跌至約1,651億元的水平,同時拆息抽高,與樓按相關的一個月拆息已升至1.3%以上,以目前最優惠H按為H+1.3%計算,H按已升至鎖息上限的水平。事實上,早前已有中小型銀行率先上調H按鎖息上限,上述數項皆是香港銀行快將加息的預警信號。
黃認為,目前要留意港銀行體系結餘的變化,很大機會於9月前已跌至1,000億元樓下,如果同時1個月拆息升至2厘或以上,令到最優惠利率(P)與一個月拆息的利差(Prime-HIBOR spread)跌至3%以下,銀行便大機會加息。以目前情況來看,如若美國聯儲局9月再加息,香港銀行屆時跟隨加息的機會很大。
參考上一轉加息周期,當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元,同時拆息抽升至2厘以上水平,香港銀行便加息。黃提醒,短期內即使P未上調,或會有更多銀行上調H按鎖息上限及減少H按優惠,例如會由H+1.3%,升至H+1.4%。即使未加息,在拆息抽升下,H按實際按息長期處於鎖息上限水平,供樓負擔也明顯有所增加,以目前平均貸款額約500萬元為例子,用最長年期30年計算,於2.5厘鎖息上限時,每月供款為19,756元,較今年1月10日1個月拆息僅0.128厘時,每月供款多約2,672元或15.6%。如若香港銀行於9月加息0.25厘的話,每月供款負擔將較目前2.5厘按息,增加656元,同時壓力測試下的入息要求亦增加1,315元,至48,631元,有意置業人士做好預算。