專家樓評：信貸紀錄差又想買未補價居屋　應點樣申請按揭？

「居屋2022」仍處於揀樓階段，同時早前抽中白居二的人士都正在到處物色心儀單位，本行也接到不少查詢，當中發現有一些較多見嘅按揭陷阱想與大家分享，如何避免及解決。

過去都多次提及，新居屋按揭有房委會擔保，所以新居屋買家不用做壓力測試，審批上也較私樓按揭寬鬆，不過有一點絕對是居屋按揭的大忌，便是信貸評級太差。近日接連收到求助個案是因為信貸評級太低或曾破產但未去解除破產令，而被銀行拒批按揭。由於未補價資助房屋不能加擔保人，而近年銀行亦不再接納加「諮詢人」，一旦業主本人信貸紀錄太差便似是「求救無門」。

其實，按經驗，這類個案有兩個解決方法。如若客戶只是「曾經破產」、有撇帳、債務重組紀錄等，有部分銀行仍可接納其新居屋按揭申請，例如正在債務重組的話，只要客戶申報入息在扣減每月債務重組的還款及居屋供款後，仍不多於50%便可。至於「曾經破產」人士，建議在破產令解除後，盡快更新信貸紀錄，同時在申請按揭時亦宜主動向銀行交代曾經破產，有助雙方建立信任。有部分銀行是可以「不計前嫌」仍舊可批出按揭。

至於仍未解除破產令，或是信貸紀錄極差，於多家銀行皆有撇帳紀錄，是否便沒有方法呢？近日亦有類似個案，客戶是綠表買家，而公屋戶主本人仍未解除破產令，如由戶主做新居屋業主，將無法批出按揭，因此建議客戶先向房委會申請把新居屋轉名為女兒做業主，才成功獲批出銀行按揭。

另外，亦有個案為白居二買家，購入了樓齡較高(超過25年)的未補價居屋單位，由於已過了房委會的擔保期，最高按揭成數只有60%，而且要交入息證明，但客戶是現金出糧，他原以為是可以像新居屋按揭般申報入息便可，結果在申請按揭時大失預算。最後申請請加入太太作聯名業主，以太太入息作證明，才能順利批出按揭。

不少人認知中，未補價資助房屋按揭是很寬鬆易批，但事實上有不少細節位一旦忽略便有大影響，建議白居二、新居屋及綠置居的買家，如對信貸紀錄有疑問或打算購入樓齡較大的未補價單位，買入前先找專業人士諮詢，便不會購入後才驚覺失預算。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣