專家樓評：買銀主盤一定筍？申請按揭特別難？

買入銀主盤同樣可向銀行申請承做按揭貸款，原則上跟一般按揭無異，銀行審批銀主盤同樣是根據物業估值、買家還款能力及物業狀況批出按揭。換言之，若果有關銀主盤只屬業主無力供樓交由銀主變賣單位，而單位本身沒有出現問題，銀行可如常批出按揭貸款。

然而，市場為何常指銀主盤有機會構成按揭上會問題？主要原因是銀主盤買賣合約條款與一般物業不同，基本上以臨時買賣合約作為分界線，簽署合約後，等同買家已接受物業之業權及樓宇狀況，有別於一般樓宇買賣可讓買家在交易期內提出業權查詢。換句話說，一般情況下，簽約後即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議。

在這種情況下，關鍵在於買家在簽訂合約前是否已確定單位沒有出現可能導致按揭拒批的問題，例如業權瑕疵、業權不清、嚴重事故、結構性非法僭建等。

有些情況即使未至於構成上會問題，但仍需買家自行處理，例如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註押記令，俗稱「釘契」，而銀主亦不會負責清理單位內之任何家具或雜物。故此，買家在決定入市銀主盤前宜先做好事前工夫，例如先視察物業了解物業狀況、查閱單位的土地查冊紀錄了解有否法庭押記、搜集所關注的物業資料、並先由律師了解業權狀況等。

過往亦曾提及，銀主盤未必一定是「平價盤」，視乎物業狀況及質素，但現時樓市吹淡風，尤其對於一些質素較遜的單位，銀主多傾向降低價格出售單位。要留意的是，若果單位成交價大幅低於市值，例如差幅達10至20%或以上，銀行有機會拒絕受理批核有關物業按揭，原因是銀行懷疑單位是否有隱藏性問題及風險導致成交價大幅低於市值。

然而，有些銀行可接受個別評估因由，如原因合理，銀行仍會願意接納按揭申請。銀行可因應銀主盤可能脫手較難等原因去衡量偏低成交價的合理性，因而在處理上有較大彈性，但一般仍難於接納成交價大幅低於市值超過20%的個案。

中原按揭董事總經理 王美鳳