專家樓評：高齡人士申長年期按揭有咩辦法？

申請物業按揭一般都要求通過壓力測試，如果入息不足以通過銀行要求，最常聽到的建議是找一個按揭擔保人。其實，按揭擔保人除了可作入息上的擔保，也可以是按揭年期上的擔保。

例如，一個60歲的買家，即使收入足夠通過壓力測試等要求，但由於年齡所限，銀行一般最長只會用80去減業主年齡去計算按揭年期，如果希望拉長按揭年期至30年，便要找一個較年輕的擔保人。不過，選擇擔保人其實也有不少限制。

由於擔保人的作用，是一旦按揭借款人(一般是業主)未有依時供款，銀行如若向借款人追討不果，便會要求擔保人代替借款人清還欠款。因此，即使只是作年期上的擔保，銀行也會要求該擔保人的入息至少要多於每月供款金額，例如每月按揭供款為兩萬元，在擔保人本身沒有任何負債或供款之下，有部分銀行會要求擔保人入息至少要有兩萬元或以上，銀行才接受以該擔保人的年齡去計算按揭年期。不過，每間銀行的審批要求有差異，也有銀行要求作年期擔保的人士，入息較借款人高才可以。

另外，按揭擔保人要有齊稅單及強積金等入息證明，如果擔保人本身有其他供款或負債，在計算入息時，要將借款人及擔保人的入息、負債一起計算，同時基本供款佔入息比率及壓力測試要求也有所收緊。如若擔保人本身已有其他按揭供款，要扣減按揭成數10%，但如果是要做高成數按揭，即要購買按揭保險，是否能批足90%按揭，則要再視乎個別情況去審批。

關於按揭擔保人另一個常見的疑問是：擔保人數目有沒有上限？答案雖然是沒有，但當銀行看到要加入多個擔保人，特別是申請80至90%高成數按揭，又是購入僅約200呎的開放式納米盤的話，由於擔保人都要申報是同住於單位內，太多擔保人，例如有3個以上的擔保人，銀行及按保公司或會質疑同住的「合理性」，而未必批出高成數按揭。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣