【悲情樓市】「間房」熱潮退卻 投資者劈價求沽

2020年10月18日 19:55
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銅鑼灣記利佐治街華登大廈
過往已分間房間出租的市區住宅單位回報理想,可說是一盤難求,但隨着新冠肺炎重創經濟,該類單位難以租出,租金下挫。近月市場湧現該類單位放盤,反映部分投資者已經棄守。北角現時至少有多達18個盤源,叫價介乎650萬至1,100萬港元,而灣仔及銅鑼灣亦有5至8個,個別叫價低至約468萬元。
香港寸金尺土,不少市民未能負擔高昂的租金,造就月租較低的「間房」單位應運而生,加上受內地客推動,不少投資者看準時機,購入住宅單位,並裝修為多個套房或獨立房間分租,單位租金回報,較一般住宅約2至3厘,高出兩倍。由於改裝該類單位工程繁複,市傳每間房「公價」成本需約20餘萬元,同時回報及出租率高,市場一直罕有放盤。
不過,在過去半年,陸續有該類單位在市場放售。世紀21日昇黃文龍指出,北角區以往一直鮮有該類間房單位放賣,主因是每間房的月租,之前可達6,000至10,000元,加上租約及租期較有彈性,業主向來不愁沒有租客,故都不捨得沽貨。
但受社會氣氛及疫情拖累,區內房間需求大減,租金大幅回落,加上酒店、賓館等都劈價搶客,不少業主在租約屆滿前,都主動減租挽留租戶。他指出,近日就有月租8,000元的房間,減至6,800元,減幅達15%,但市場仍出現空置情況。投資環境大不如前,業主索性賣樓。
其中區內英皇道僑冠大廈一個實用面積約760方呎單位,現址設有6個獨立房間,兩個已交吉,每個房間月租約6,000至7,000元,現以890萬元放售。而同街鄰近的南方大廈相類入場單位,為實用面積510方呎低層戶,現分間4個房間,全部租出,總月租約2.7萬元,平均呎租達52.9元,若以開價出售,租金回報近5厘。
盤源增多,帶動同類型物業交投,港島區的灣仔及銅鑼灣,近月連錄買賣個案。包括銅鑼灣利園山道的鳳鳴大廈,一個低層J室,實用面積974方呎,現分間為5個連獨立廁所套房,每間市值月租5,000至6,000元,以1,010萬元易手,平均每間房做價達200萬元。同區記利佐治街的華登大廈,貼近港鐵站出口,當中A座低層單位,實用面積739方呎,擁5間套房,早前亦售830萬元,呎價11,231元。
代理透露,自去年社會持續動盪,不少區內套房租客約滿後便遷往其他地區,投資者遂考慮沽貨套現,近半年市場同類盤源陸續增加。其中灣仔道的鴻業大廈低層單位,實用面積348方呎,分間4個獨立房間,3間已租出,每間月租約4,000餘元,單位開價468萬元,每方呎叫價13,448元。
資深投資者伍冠流認為,近期市場對間房需求減少,業主惟有劈租吸客,回報率自然向下,但長遠而言,香港地少人多環境下,該類物業回報仍會比一般住宅較高。但他表示,由於間房租戶流轉快,同一時間要應對多個租客,涉及維修及雜費計算方法亦較費神,故暫時投資興趣不大。
【小心按揭!買間房盤或須「一筆過」付款】
「間房」單位租金回報吸引,加上可節省複雜的改裝及高昂的成本,難得市場有盤,對一眾收租客而言或許吸引,但業界人士表示,購買該類物業時承做按揭時要特別小心,因隨時要一次過支付全數樓價入市。
利嘉閣按揭代理總經理黃詠欣表示,在一般情況下,上述同類型物業估價與普通住宅沒有分別,但大型銀行多數不會向該類有間房的單位提供按揭,過往亦只有中小型銀行及財務機構或會承按,而按揭息率則會較高,料逾3厘至3.25厘水平。
她又指,銀行批出按揭前,有機會要求參觀承按單位,視察內籠改動工程。由於該類物業大多作為收租用途,所以即使有銀行批出按揭,最多僅達樓價的四成。
業界人士稱,由於同一單位中涉及不同租戶,間房單位業主訂立租約時要注意細節。而屋內所有工程都應得到有關部門批准,免得日後要負上責任。
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