【悲情樓市】「間房」熱潮退卻 投資者劈價求沽
20201018
東網電視
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銅鑼灣記利佐治街華登大廈
過往已分間房間出租的市區住宅單位回報理想，可說是一盤難求，但隨着新冠肺炎重創經濟，該類單位難以租出，租金下挫。近月市場湧現該類單位放盤，反映部分投資者已經棄守。北角現時至少有多達18個盤源，叫價介乎650萬至1,100萬港元，而灣仔及銅鑼灣亦有5至8個，個別叫價低至約468萬元。
香港寸金尺土，不少市民未能負擔高昂的租金，造就月租較低的「間房」單位應運而生，加上受內地客推動，不少投資者看準時機，購入住宅單位，並裝修為多個套房或獨立房間分租，單位租金回報，較一般住宅約2至3厘，高出兩倍。由於改裝該類單位工程繁複，市傳每間房「公價」成本需約20餘萬元，同時回報及出租率高，市場一直罕有放盤。
不過，在過去半年，陸續有該類單位在市場放售。世紀21日昇黃文龍指出，北角區以往一直鮮有該類間房單位放賣，主因是每間房的月租，之前可達6,000至10,000元，加上租約及租期較有彈性，業主向來不愁沒有租客，故都不捨得沽貨。
但受社會氣氛及疫情拖累，區內房間需求大減，租金大幅回落，加上酒店、賓館等都劈價搶客，不少業主在租約屆滿前，都主動減租挽留租戶。他指出，近日就有月租8,000元的房間，減至6,800元，減幅達15%，但市場仍出現空置情況。投資環境大不如前，業主索性賣樓。
其中區內英皇道僑冠大廈一個實用面積約760方呎單位，現址設有6個獨立房間，兩個已交吉，每個房間月租約6,000至7,000元，現以890萬元放售。而同街鄰近的南方大廈相類入場單位，為實用面積510方呎低層戶，現分間4個房間，全部租出，總月租約2.7萬元，平均呎租達52.9元，若以開價出售，租金回報近5厘。
盤源增多，帶動同類型物業交投，港島區的灣仔及銅鑼灣，近月連錄買賣個案。包括銅鑼灣利園山道的鳳鳴大廈，一個低層J室，實用面積974方呎，現分間為5個連獨立廁所套房，每間市值月租5,000至6,000元，以1,010萬元易手，平均每間房做價達200萬元。同區記利佐治街的華登大廈，貼近港鐵站出口，當中A座低層單位，實用面積739方呎，擁5間套房，早前亦售830萬元，呎價11,231元。
代理透露，自去年社會持續動盪，不少區內套房租客約滿後便遷往其他地區，投資者遂考慮沽貨套現，近半年市場同類盤源陸續增加。其中灣仔道的鴻業大廈低層單位，實用面積348方呎，分間4個獨立房間，3間已租出，每間月租約4,000餘元，單位開價468萬元，每方呎叫價13,448元。
資深投資者伍冠流認為，近期市場對間房需求減少，業主惟有劈租吸客，回報率自然向下，但長遠而言，香港地少人多環境下，該類物業回報仍會比一般住宅較高。但他表示，由於間房租戶流轉快，同一時間要應對多個租客，涉及維修及雜費計算方法亦較費神，故暫時投資興趣不大。
【小心按揭！買間房盤或須「一筆過」付款】
「間房」單位租金回報吸引，加上可節省複雜的改裝及高昂的成本，難得市場有盤，對一眾收租客而言或許吸引，但業界人士表示，購買該類物業時承做按揭時要特別小心，因隨時要一次過支付全數樓價入市。
利嘉閣按揭代理總經理黃詠欣表示，在一般情況下，上述同類型物業估價與普通住宅沒有分別，但大型銀行多數不會向該類有間房的單位提供按揭，過往亦只有中小型銀行及財務機構或會承按，而按揭息率則會較高，料逾3厘至3.25厘水平。
她又指，銀行批出按揭前，有機會要求參觀承按單位，視察內籠改動工程。由於該類物業大多作為收租用途，所以即使有銀行批出按揭，最多僅達樓價的四成。
業界人士稱，由於同一單位中涉及不同租戶，間房單位業主訂立租約時要注意細節。而屋內所有工程都應得到有關部門批准，免得日後要負上責任。
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