投資海外物業 防中伏收場有妙法

2021年05月09日 21:30
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文慧詩建議有意投資海外物業的港人,可先出席不同中介的展銷會,吸納多方資訊。
投資海外物業往往被視為隔山買牛,但全球量寬不斷,銀紙繼續貶值,供應有限的「磚頭」依然有價有市,並吸引不少有餘錢的港人,無懼人生路不熟要投資這頭「牛」,亦令如何避免中伏收場成為一個重要課題。
海外地產發展商質素參差,實力不足的可能會把收來的買家訂金用來支付建築物料、工人薪酬等支出。萬一發展商突然遇上資金周轉不靈,物業有機會爛尾告終,這亦是投資海外物業預售樓花可能遇到的最大風險。
不過,要減低誤買爛尾樓的風險,買家本身也有責任。世紀21奇豐(國際)物業合伙人文慧詩觀察到,普遍香港人投資海外樓遇到的最大問題,是不懂自己做資料搜集,沒有查核發展商的背景,只是盲目相信中介的片面之詞。即使沒有遇上爛尾,就算是最終收樓時發現貨不對辦,與預期存有落差,也是不快的經驗。
因此,慎選中介公司極其重要。她建議有意投資海外物業的港人,可先出席不同中介的展銷會,吸納多方面的資訊,集百家之大成,因現時極少中介公司有獨家盤銷售,在各中介的盤源大同小異下,挑選中介變成揀選誠信和服務最佳的一間,尤其後續服務更是關鍵。
買入海外樓花項目是一剎那,但等待物業落成期間,中介公司的後續服務顯得重要,例如處理合約和按揭事宜、有否定期(如每季度)跟進該樓盤和當地樓市情況、能否盡快解答客戶的一切疑問等。中介與客戶不單單是一買一賣,而是長遠合作關係。
她續分享,大家也要留意中介在銷售上的用字以及所提供的資料來源,例如物業租金回報率「將來可達」並不代表保證,又例如中介自說自話的預期回報與測量師行等第三方提供的預測亦有分別。
現時不少海外物業會提供租金回報保證或以原價回購作招徠,大家要了解這些是由發展商還是租務公司負責,因很多時發展商會把租務外判予其他公司處理,若然相關公司倒閉,保證自然不獲兌現。
她補充,早前接獲另一間公司客戶的查詢,指兩年前在澳洲買樓後,中介公司倒閉,成為孤兒單。該客戶直接聯絡發展商有關物業的建築進度等資料不獲回覆,理由是從發展商的角度,已付佣金予中介公司,客戶應找中介跟進。由此可見,中介公司有否實力相當重要。
另外,大家也要提防物業買貴了。文氏提醒,部分海外物業項目拿到來香港銷售會出現溢價,亦即就同一樓盤同一單位,香港代理的售價高於該樓盤發展商的原本售價。出現溢價的原因有可能是中介公司承諾可幫發展商大量包銷該樓盤的單位,條件是可以改動價單。這情況在成熟市場較少出現,一來資訊相對透明,二來是已發展國家如澳洲和加拿大有法例保障消費者,不會存在溢價問題。
然而,發展中國家的監管較差,加上關於當地實際樓價的網上資訊較少,令溢價情況特別是樓花,較容易出現在泰國、馬來西亞等東南亞地區物業,溢價幅度隨時可達50%,即同一單位在香港可能賣貴50%。英國方面則要視乎地區和發展商,例如利物浦、利茲(Leeds)等較偏遠的樓盤,並由較小型的發展商負責興建,物業溢價也有機會達20%。因此,買海外樓宜找專家幫忙把關,以減低這些風險。
●英國樓價創新高 重點城市備受資金青睞
成為不少港人移民熱點的英國,當地樓價近日破頂。英國網絡房地產代理商Rightmove數據顯示,英國4月樓價按月上升2.1%,平均樓價32.77萬英鎊(約352萬港元),創紀錄新高。
文慧詩認為,英國樓市近月升勢與港人關係不大,而是更大程度由中東和歐洲資金撐起。英國脫歐後,外資看好英國現處於自由貿易狀態,大舉投資當地企業和房地產,配合英國國內也有一班成熟的物業投資者,本地需求亦強勁,這些因素皆利好英國樓市,前景繼續樂觀。
她續指,英國不同城市各有特色。現時倫敦仍是全球重要的金融中心,住宅有價有市。另一個港人熟悉城市曼徹斯特(Manchester),有着英國北部經濟火車頭的獨特定位,受惠於北部振興計劃,道路基建增加、科技創新投資加大,吸引不少銀行、科技和媒體企業建立據點,提供就業機會和住屋需求。
至於普雷斯頓(Preston),更被視為英國發展最快城市之一。當地以先進工程、航空航天業、高端製造業聞名,大學已加大投資發展工程創新中心。研究報告顯示,英國是排在美國和中國之後的全球第三大科技大國,去年英國在科技領域吸引約149億美元(約1,162億港元)的創投基金投資額。當世界各地人才因科研到來,亦會為樓市帶來支撐。
她認為揀選哪個地區物業視乎投資者的預算和預計投資年期。倫敦物業不論自住或投資需求均大,出租或放售均較快和較易,曼徹斯特和普雷斯頓由於二手市場不及倫敦活躍,預計持貨期較長,但由於樓價相對低,預期租金回報率會高於倫敦。
●港商倫敦買800呎樓花 預期每月收租2.6萬元
從商的港人Veronica,本身已持有香港物業,有感在印花稅辣招下,再額外投資香港樓並不划算,於是決定把資金外移,尋找其他地區的物業投資機會,從而亦可分散投資風險。
她分享:「我在歐洲做生意,本來也想了解意大利等歐洲國家的物業市場,但奈何找不到可代為跟進和管理歐洲物業的香港中介,為免麻煩寧願不買。」相比較下,不少香港中介代理英國物業,亦會提供租務管理服務,加上她的兒子在倫敦升學,使她第一次投資海外物業選擇了英國樓。
她指去年初買入位處倫敦2區、約800方呎的兩房分層單位樓花,預期今年底收樓,計劃屆時會首先放租,據悉預期月租約有2,500英鎊(約2.69萬港元)。
倫敦的物業租賃市場活躍,買賣轉手亦相對快,相信日後要出租或放售物業不難。而她更成功「賺埋匯水」。鎊匯近一年有高有低,去年上半年英鎊兌港元最低曾跌穿9算,其後亦在10算以下徘徊一段時間,讓她可以較低成本兌換英鎊,迄今她在匯率上已帳面賺超過一成。
她又表示,這間英國物業正在處理按揭事宜,預計完成整個收樓和放租過程後,計劃再買下一間英國物業,地點可能是普雷斯頓。