專家樓評:港步加息周期 應着手「撤辣」

2022年09月24日 06:00
東網電視
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美國聯儲局已連續加息5次,累計加息達3厘後,香港銀行終於正式展開加息周期,周四宣布上調最優惠利率(P)0.125厘,雖然加幅比市埸預期的0.25厘溫和,連同早前大型銀行已上調銀行同業拆息按揭(H按)鎖息上限,對新做按揭人士來說,等同已累積加息0.375厘,以每500萬元貸款額年期30年來說,每月供款開支會增加989元。至於現正供樓的人士,相同貸款額及年期來說,在加息0.125厘之下,每月供款開支亦會升327元。
香港這一轉加息周期與2018年最大的不同是,這次各銀行的按息不再一致,而且不同銀行推出不同的P按、H按及定息計劃,當中又分開新盤及二手按揭都有不同息率及優惠,按揭產品趨向多元化。
料一手物業較二手吸引
由於部分銀行對新盤按揭提供更多優惠,例如有大型銀行的新盤與二手H按,息率相差0.25厘,以500萬元貸款年期30年來說,兩者每月供款相差662元,有銀行助攻,加上一手物業發展商會提供較靈活的付款方法,預計未來一手物業吸引力會較二手物業大,同時於加息周期下受的影響會較二手市場少。
不過,加封頂息及上調最優惠利率,相信對於早前購入新盤且入伙期臨近的一批業主影響最大。這批業主當初是用當年低息去評估自己的供款能力,如這期間收入未有增長,「上會」時如息口再上升,或未能通過壓力測試要求,或要加擔保人。
另外,一批近兩年買入單位,而又受疫情及加息雙重打撃的業主,受限於政府辣招,即使供款困難,要轉售亦不易。在樓價向下之時,政府要考慮定立「撤辣」的時間表,令樓市於加息周期下,平穩「着陸」。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣