專家樓評:業主轉按撞正樓價跌 隨時失預算

2022年11月15日 06:30
東網電視
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香港步入加息周期,不少物業估值下調,對於一批早年選用發展商按揭,步入高息期的人士來說,可說是雪上加霜,近日便接到一個相類近的求助個案。
客戶3年前以約660萬元買入的單位,做了發展商提供的八成一按,當時息率是最優惠利率(P)減兩厘,以未加息的P息去計算,實際息率3厘。但近一年已步入較高息的供款階段,息率轉為P減一厘,由於近數月接連加息兩次,供樓實際按息升至4.375厘,每月供款較一年前多逾5,000元!如客戶不轉按,數月後第4年開始供款息率會升至P加一厘,即逾6厘息。
擔保人按揭成數最高七成
客戶難以轉回銀行按揭的原因是,他已做家人的按揭擔保人,想轉回銀行按揭,按揭成數比較沒有做擔保的人士少10%,即最高按揭成數只可做七成,再加上過去3年樓價沒有很大升幅,多家銀行為他的單位估值,與3年前購入價一樣是660萬元(即最高可貸款金額約為462萬元)。以客戶只供款約3年來說,未償還貸款額約為500萬元,客戶要轉按至銀行按揭,便要補回38萬多元差額才可以。可是客戶最多只能補約10萬元資金,是否無計可施?只能捱貴息呢?
最後,總算為客戶找到一家估值較高的融資機構,估值達700萬元,借七成貸款額490萬元,合符客戶只補10萬元差價的目標,貸款年期維持原按揭的剩餘年期27年,息率3.125厘,每月供款約2.3萬元,較客戶轉按前每月供款少3,500元,也同時避免客戶要支付明年開始的P加一厘高息。
過去曾多次提醒,做按揭擔保人前,要先考慮一下之後的置業計劃,因為當做了按揭擔保人後,信貸報告中會顯示出現有的按揭數目(mortgage count),日後若想做按揭時,銀行會將可批出最高按揭成數扣減10%。同時,若做了擔保人或已有按揭在身,在銀行眼中便是多重按揭貸款(multiple mortgages),供款佔入息比率亦要扣減10%。建議作決定前,可先找專業人士分析及做部署,日後置業時便不會失預算。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣