專家樓評：購入釘契樓風險大　問題轉嫁新買家

無論任何類型物業，包括住宅或工商舖，若違反契約條件，地政總署便可採取執行契約條款行動，一般會先向業主發出警告信，並要求業主於指定時限內糾正違契問題，若業主沒有於限期前作出糾正，地政總署便可將警告信在土地註冊處註冊，俗稱「釘契」。

物業被釘契的原因很多，常見的涉及僭建、業權糾紛、業主破產欠債、拖欠款項(管理費、差餉地租)、違反大廈公契等。例如早年因暴雨而被意外揭發違例僭建的多間獨立屋，屋宇署已先後向涉事單位發出清拆令，並在地契釘契。亦曾經有舊樓經歷火災後，仍未按屋宇署指示進行樓宇改善工程而被釘契。物業如有僭建物，在查冊中通常會出現「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24（1）OF THE BUILDINGS ORDINANCE」或「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」等字眼。

釘契樓能否進行買賣，取決於釘契的原因以及嚴重性，另外，釘契樓申請按揭亦較為困難，銀行會視乎情況並因應相關風險而決定是否批出按揭，若涉及嚴重問題，銀行有機會拒批按揭。若想避免購入釘契樓，建議買家在選購物業前可向地產代理查詢，或透過代表律師查冊，查看物業有否涉及法律糾紛。

買家購買釘契樓時必須要注意，若物業尚未「解釘」，所有關於該物業的問題，例如僭建、業權糾紛等會轉嫁給新買家，新買家要有心理準備日後將要面對政府、財務機構或債權人纏繞。近日有報道指有買家購買單位，簽下臨時買賣合約並繳付訂金後，等待收樓期間才發現賣家因財困，資不抵債並將單位按上按，最終被告知該單位已被釘契，付出的首期或被因釘契而血本無歸。

雖然購買釘契樓風險大，但因其售價比起市價有較大折讓，故仍吸引到部分投資者入市，例如早年荃灣某超過50年樓齡的釘契樓，就以低市價89萬元成交。釘契樓涉及一定法律風險，按揭亦較為繁複棘手，加上每間銀行的取態亦有所不同，有意入市的買家要小心謹慎，以免誤墮法網，損失金錢。

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦